Ingatlan (lakás, ház, telek) adásvétele esetén a vevő legnagyobb félelme, hogy hibás ingatlant vásárol. A lakás, ház vásárlás a legtöbb személy számára élete legnagyobb kiadást jelenti. Ennek megfelelően az ingatlan hibás teljesítése kapcsán kialakuló jogvita az eladó és a vevő számára is jelentős anyagi kockázattal jár. Jogi szempontból fontos kérdés azonban, hogy mi tekinthető hibás teljesítésnek? Milyen igényérvényesítési lehetőségei vannak ebben az esetben a vevőnek? Mi az eladó kötelezettsége? Az alábbiakban röviden ezekhez a kérdésekhez kívánunk támpontot nyújtani.
Ingatlan hibás teljesítés
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:157. §-ának (1) bekezdése rögzíti, hogy a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek. Ennek megfelelően az ingatlan hibás teljesítésének megítéléséhez az adásvételi szerződést, illetve a vonatkozó jogi rendelkezéseket kell alapul venni. A szerződés tartalmazhatja a lakás, ház, telek méreteit, azon álló ingatlanok adatait, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat, tényeket, vagy akár azt a speciális felhasználási célt is, melynek az eladott ingatlannak meg kell felelnie. Szerződésben lehet rögzíteni ugyanakkor a szerződés tárgyát képező lakás, ház, telek hibáit, hiányosságait is, mely az eladó részéről kizárja a hibás teljesítést.
A Polgári Törvénykönyv tartalmazza továbbá azt is, hogy a szolgáltatásnak – a teljesítés időpontjában – alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra, így
a) alkalmasnak kell lennie a veő által meghatározott célra, ha azt a vevő a szerződéskötés előtt a kötelezett tudomására hozta;
b) alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, azonos rendeltetésű szolgáltatásokat rendszerint használnak;
c) rendelkeznie kell azzal a minőséggel, és nyújtania kell azt a teljesítményt, amely azonos rendeltetésű szolgáltatásoknál szokásos, és amelyet a veő elvárhat, figyelembe véve a kötelezettnek vagy – ha nem a kötelezett állítja elő a szolgáltatás tárgyát – a szolgáltatás előállítójának és ezek képviselőjének a szolgáltatás konkrét tulajdonságaira vonatkozó nyilvános kijelentését;
d) rendelkeznie kell a kötelezett által adott leírásban szereplő vagy az általa a jogosultnak mintaként bemutatott szolgáltatásra jellemző tulajdonságokkal; és
e) meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek.
Kiemeljük, hogy az ingatlan hibás teljesítése kapcsán mindig az a kérdés, hogy a teljesítés időpontjában fennállt-e a hiba. Ennek bizonyítási terhe azonban attól függ, hogy a lakást, házat, telket a fogyasztó vállalkozástól vásárolta, vagy esetleg magánszemélyek, illetve vállalkozások kötöttek egymással adásvételi szerződést.
Példát említve, hibásan teljesít az eladó, ha az adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az épület falazata tégla, azonban a peres eljárásban kirendelt szakértő megállapítja, hogy a ház javarészt vegyes falazatú. Ugyancsak hibásan teljesít az eladó, ha a társasházi lakás adásvételi szerződése szerint műszakilag és esztétikailag is teljesen felújított, azonban a perben beszerzett szakértői vélemény megállapítja, hogy a lakás elektromos hálózata a rendeltetésszerű használatra alkalmas ugyan, de teljes körű felújítása nem történt meg.
Mikor nem teljesít hibásan az eladó?
Amellett, hogy nem lehet szó hibás teljesítésről, ha a vásárolt lakás megfelel a szerződésben vagy jogszabályban megállapított – így különösen a fent ismertetett – követelményeknek, az eladó akkor sem teljesít hibásan, ha a vevő a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismerni kellett. A jogszabály ugyan nem írja elő a vevő számára az ingatlan megvizsgálásának kötelezettségét, ennek ellenére elvárható, hogy kellő körültekintéssel járjon el. A vevő ezen kötelezettségébe tartozik, hogy – ha az lehetővé válik számára – akkor a lakást, házat, telket megtekintse, a műszaki és egyéb dokumentációkat áttanulmányozza, megismerje az adott ingatlan tulajdonságait, és a speciális szakértelem nélkül is felismerhető esetleges hiányosságokat.
A kifejtettekre tekintettel, az „ismernie kellett” fordulat azokra a hibákra terjed ki, amelyeket a vevő az általában elvárható módon, kellő körültekintés alapján – a kapott tájékoztatásra, illetve a szerződéskötés körülményeire figyelemmel – felismerhetett.
Példával illusztrálva, ha a vevő a megvásárolt régi építésű lakás falain már jól látható módon észlelte, hogy szerkezeti repedések húzódnak, akkor nem hivatkozhat az ingatlan hibás teljesítésére, amennyiben az épület felújítása során az eltakart részeken további repedéseket észleltek, a már ismert repedések pedig tovább tágultak.
További feltétel, ha magánszemély ezzel foglalkozó vállalkozótól vásárolja az ingatlant
Gyakori eset, hogy az ingatlan eladással foglalkozó vállalkozó által értékesített lakásban a szerződés megkötését követően válik ismertté a hiba. Ehhez az esethez biztosít segítséget a Polgári Törvénykönyv 6:158. §-a. A jogszabály ugyanis a fogyasztók védelmében kimondja, hogy a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a teljesítést követő hat hónapon belül a fogyasztó által felismert hiba már a teljesítés időpontjában megvolt, kivéve, ha e vélelem a dolog természetével vagy a hiba jellegével összeegyeztethetetlen. Kedvező pozícióból indul tehát a vállalkozótól vásárló magánszemély, ha a hiba a szerződést követő rövid időn belül jelentkezik. Ez a vélelem azonban megdönthető. A kereskedő feladata annak bizonyítása, hogy a hiba a lakás teljesítését követően keletkezett.
Milyen lehetőségei vannak a vevőnek hibás ingatlan vásárlára esetén?
Hibás teljesítés esetén több jogcím alapján lehet igényt érvényesíteni. A szerződéstől és a jogszabályoktól függően a vevő kellékszavatossági vagy jótállási igényét, valamint a hibás teljesítésből eredő kárát is érvényesítheti.
Tekintettel arra, hogy a használt (nem új építésű) ingatlan vásárlása kapcsán leggyakrabban a kellékszavatosság szabályai merülnek fel, alábbiakban röviden ezeket ismertetjük.
A lakás hibás teljesítése esetén (kellékszavatossági igénye alapján) a vevő választása szerint:
a) főszabály szerint kijavítást vagy kicserélést igényelhet, vagy
b) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga
kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, illetve a szerződéstől elállhat.
Fontos kiemelni, hogy a törvény csak abban az esetben teszi lehetővé a b) pontban meghatározottakat,
- ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta,
- ha a kötelezett e kötelezettségének megfelelő határidőn belül, a vevő érdekeit kímélve
nem tud eleget tenni, vagy - ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt.
Nyomatékosan felhívjuk a figyelmüket arra, hogy a fenti szempontok nem a vevő egyéni megítélésén múlnak, hanem azokat a bírói gyakorlat részletesen kidolgozta. Hangsúlyozni kell továbbá, hogy jelentéktelen hiba miatt nincs helye elállásnak, valamint a jogszabály változásra tekintettel a fogyasztó és vállalkozás közötti szerződések (pl. kereskedőtől történő vásárlás) esetén a vevő az ingatlan hibáját a kötelezett költségére maga nem javíthatja ki, illetve mással sem javíttathatja ki.
Az ingatlan hibás teljesítését érintő jogalkalmazói gyakorlat
Hibás teljesítésnek minősül, ha a lakóépületként értékesített ingatlan nem rendelkezik a lakóépületté minősítéshez szükséges kellékekkel (BH+ 2012.7.290).
Ha az eladó az adásvételi szerződésben szavatolja, hogy az eladott ingatlan nem régészeti lelőhely, de a hiteles nyilvántartásban ilyenként szerepel az ingatlan, az eladó a hibás teljesítés szabályai alapján felel (BH 2011.11.308).
Hibás teljesítésnek minősül, ha az ingatlan az adásvételi szerződés teljesítésekor nem rendelkezik a szerződésben megjelölt közműcsatlakozással (BH 2010.10.271).
Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés hibás teljesítéséből eredő kártérítési igény esetén nem tekinthető kárnak az a vételár, amelyet a vevő az adásvételi szerződésben meghatározott területen felül vásárolt meg más ingatlan tulajdonosától (BH+ 2008.7.319).
A haszonélvezeti jog jogosultja nem minősül olyan kötelezettnek, aki ingatlan adásvétele esetén a hibátlan teljesítésért a kellékszavatosság szabályai szerint felel (BH 2005.8.283).
A témát érintően további információkat az alábbi cikkben talál:
